Le démembrement temporaire des parts sociales de SCI permet de bénéficier des avantages respectifs des régimes IR et IS. Ce montage juridique, particulièrement intéressant pour l’acquisition de locaux professionnels, doit être envisagé avec précaution : il risque en effet d’être sanctionné sur le fondement de l’abus de droit fiscal. Explications.

Cession temporaire d’usufruit à une société d’exploitation : les avantages 

L’acquisition d’immobilier professionnel en SCI permet de démembrer temporairement les parts sociales : la SCI à l’IR détient les parts en nue-propriété, l’usufruit est cédé à une société d’exploitation soumise à l’IS, pour une durée de 10 à 20 ans – généralement égale à la durée de l’emprunt bancaire.
Ce faisant, les associés de la SCI bénéficient d’une fiscalité avantageuse.
La problématique : en SCI à l’IR, sans démembrement, les associés payent personnellement de l’impôt sur les bénéfices engendrés par les revenus fonciers – qui servent en pratique à rembourser l’emprunt. Il est alors tentant de passer à l’IS, pour bénéficier des règles favorables de déduction des frais et d’amortissement. Mais à l’IS, la SCI ne bénéficie pas du régime des plus-values immobilières des particuliers (abattements pour durée de détention). C’est dans ce cadre que le démembrement temporaire des parts sociales de SCI s’avère intéressant.
- Conformément à l’article 238 bis K du CGI, la société d’exploitation usufruitière des parts de SCI est imposée à l’IS après déduction des frais et amortissements. La SCI à l’IR échappe ainsi à l’impôt pendant toute la durée du démembrement.
- À l’expiration de la durée du démembrement, la SCI récupère automatiquement la pleine propriété des parts sociales. En cas de vente, la SCI toujours à l’IR bénéficie du régime des plus-values immobilières des particuliers.

Démembrement temporaire des parts sociales de SCI : attention aux abus ! 

Rien n’interdit a priori l'habileté fiscale par démembrement temporaire des parts sociales de SCI. Pourtant le Comité d’abus de droit fiscal reste attentif, et ne manque pas de sanctionner les opérations douteuses, réalisées uniquement dans le but d’échapper à l’impôt. Un faisceau d’indices est retenu pour évaluer l’abus de droit – intérêt économique de la société d’exploitation usufruitière, notamment.
Il est fortement recommandé de faire appel à un avocat spécialisé, pour évaluer l’opportunité de l’opération, vous accompagner dans les démarches et éviter les risques d’abus.